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四个案例,全面解释“公共建筑设施”的税收相关分析

时间:2021-02-17 09:02:54 浏览: 91 来源:【G.E.M.推荐】 作者:G.E.M.

四个案例,全面解释“公共建筑设施”的税收相关分析

昨天,我讨论了小组中与公共建设有关的税收相关问题。就是这样四配套,新亚会在这里给您整理一下。

01

什么算是公共建筑设施

#案例1-开发商“ Mountaineer”获得了300亩住宅用地。为了提高社区的服务质量,他还从附近的一家商业实体购买了5英亩土地,以建立社区活动中心。产权属于All公司,活动中心可供社区所有者免费使用。

山弟认为社区活动中心是一个非营利性的公共支持机构。在计算可售商品成本时,社区活动中心的土地成本和800万美元的建筑成本已计入住宅产品的开发成本。正确吗?

在分析此问题之前,让我们先看一下税法中关于共同建筑设施的规定。

(国税发〔2009〕31号)第十七条规定四川快乐12手机版,企业在发展中所建设的会所,物业管理场所,电站,热力站,自来水厂,文化体育场所,幼儿园等配套设施区应按照以下规定处理:

1、是非营利性的,其产权归所有人所有,或免费捐赠给地方政府或公共事业,可以视为公共支持设施,其建设成本应按照公共配套设施收费的有关规定。

如果2、是营利性的,或者产权归企业所有,或者产权不明确归属或免费提供给地方政府或公用事业,则费用应单独计算。除企业自用外,应将其视为建筑固定资产,其他则视为建筑开发产品。

#案例1分析-从以上法规可以看出,产权属于企业,因此不应将其视为“公共建筑支持设施”。因为,在出售住宅产品时,不能扣除社区活动中心的土地和建筑成本。

02

是否认为公共建筑设施已出售

增值税改革后,房地产公司面临的一个棘手的税收问题是将公共支持设施免费移交给政府。应该将其视为销售并支付增值税吗?

#Case 2-Mountaineer开发了一个住宅社区项目四川快乐12手机版,并且所建的高级活动中心属于社区的公共支持设施。社区项目完成后,高级活动中心将免费移交给地方政府。请问,高级活动中心需要被视为销售吗?

根据《营业税改增值税试点办法》(财税[2016] 36号附件1))第十四条,下列情形被视为服务销售四川快乐12,无形资产或房地产:

1、单位或个体工商户向其他单位或个人提供免费服务,公益事业或公众除外;

2、单位或个人免费将无形资产或不动产转让给其他单位或个人,但用于公益事业或公众的除外。

#案例2分析-从上述法规可以看出,房地产公司将公共支持设施移交给政府进行公益事业的无偿行为不被视为销售,属于“无价值”类别税”。

03

如何为公共建筑设施缴纳“三税”

#Case 3-以案例2进行分析。在高级活动中心建设过程中,登山家获得了建设单位开具的增值税专用发票,价格为800万元,税收为80万元。

请问:出售住宅项目时可以扣除800,000增值税票吗?可以从所得税和土地税增加额中扣除800万美元的建设成本吗?

根据《营业税改增值税试点实施办法》,房地产公司将公共支持设施转让给政府进行公益事业的无偿行为,不视为销售,是一种“非征收增值税项”。可以抵扣进项税。可以看出,增值税可以抵扣80万进项税。

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条,开发产品的应税成本包括公共配套设施费,指独立的,非营利的,产权属于所有所有者,或捐赠给地方政府,政府公共事业单位免费用于公共配套设施的支出。众所周知四川快乐12,可以从所得税计算中扣除800万美元的建设成本。

根据《土地增值税暂行条例》和《《土地增值税暂行条例》实施细则》,房地产开发企业在公共配套设施上发生的支出为:不能转让与清算项目相适应的补偿款,应扣除增加税款。文章指出,允许从清算土地税中扣除支持清算项目的公共设施成本。

04

公共建设支持费用的分配原则

#Case 4-以案例2为例。住宅项目分三个阶段进行建设,一、第二阶段是住宅建筑,第三阶段是支持老年人活动中心的公共建筑。建设周期为3年。目前,项目一期已满足土地增值税的清算条件,公司将按要求对项目一期土地增值税进行清算,并形成自查报告并提交给主管税务机关。税务机关发现该活动中心尚未开始建设,但是当公司清算第一期土地增值税时,该活动中心的预算成本分三个阶段扣除。

在这方面,该公司认为活动中心是住宅社区项目的公共支持设施,其成本是该项目的共同成本,应合理分配。对公司的了解正确吗?

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条“土地增值税减免”项目”(一))规定房地产在开发企业办理土地增值税清算时,计算与清算项目有关的抵扣额,扣除为取得土地使用权,房地产开发而支付的款额。与房地产转让有关的成本,费用和税金,并且必须提供合法有效的证明;无法提供合法有效的文件不会扣除代金券。可以看出四配套,可以用作税收减免项目的“公共支持设施”必须是实际费用,不得产生应计费用,并且必须获得合法有效的凭单。

国税发[2006] 187号文件第4条“土地增值税减免项目”(五))规定,多个房地产项目共有的成本和费用应由可售建筑物核算。清算项目区域。该项目可售建筑总面积的比例或其他合理方法用于计算和确定清算项目的扣除额。可以看出,如果公共设施费用是由多个(或分阶段)项目产生的,则应通过比较或其他合理方法对可售建筑面积进行分摊。

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#案例4分析-据此,在计算土地税增加额时扣除公共支持设施主要需要三点:

1、公共支持设施是用于计算土地增值税的扣除项目;

2、扣除公共设施必须是实际费用,而不是应计费用,并且必须获得法律证据;

3、产生的公共设施费用是由多个(或分阶段)项目产生的,应根据可售建筑面积比方法或其他合理方法进行分配。

可以看出,在“时间”和“空间”中公共设施的预先安排是精致的。 “时间”应尽可能提前安排,以免在第三期安排时无法扣减的尴尬; “空间”应分批安排,以增加附加值,这样可以减少税收文件。

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老王
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